El sector de la construcción de viviendas se encuentra en una encrucijada marcada por el aumento de costos, la caída de inversiones y regulaciones que frenan el desarrollo. En noviembre de 2024, los despachos de cemento reportaron el segundo peor nivel de los últimos 20 años para este mes, según datos sectoriales.

La fuerte contracción en el inicio de obras nuevas explica este fenómeno, con un impacto visible en los despachos a granel, que reflejan una menor demanda tanto de obra pública como privada.

El retroceso de la obra pública constituye un factor clave en la desaceleración de la actividad. Datos del INDEC indican que los despachos de asfalto disminuyeron un 20% interanual, mientras que los de hormigón elaborado sufrieron una caída del 30% en los últimos doce meses.

El impacto alcanza incluso a materiales como sanitarios, donde se registra un descenso interanual del 50%; estas cifras no solo evidencian una caída en los grandes desarrollos, sino también en refacciones y ampliaciones de menor escala, lo que amplía el alcance de la crisis.

La paralización de obras afecta directamente al empleo. Según el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC), el empleo formal en el sector cayó un 20% interanual. Esta disminución compromete a toda la cadena de valor, que abarca desde proveedores de materiales hasta empresas de servicios vinculadas a la actividad constructiva.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, subrayó a Infobae que uno de los elementos críticos en esta dinámica es el sobrestock generado en años anteriores. “La oferta de unidades terminadas a precios calculados con costos históricos disciplina al mercado. A pesar de las condiciones macroeconómicas actuales, no se observa una suba significativa de precios debido a esta abundante oferta”, afirmó.

“Los proyectos que se planean deben asumir costos mucho más elevados en dólares, pero los precios del mercado no ajustaron lo suficiente. Esto genera márgenes muy estrechos que obligan a postergar nuevas obras, impactan en toda la cadena industrial relacionada con la construcción”, agregó Levrio.

El nuevo Código Urbanístico (CUR) que propone la Ciudad también genera tensiones en el sector (aun en revisión en la Legislatura porteña). Según fuentes oficiales y empresariales, la normativa busca restringir los proyectos de menos de cuatro pisos, situación que se justifica porque las pequeñas construcciones generan molestias en los barrios.

Sin embargo, el impacto sobre la actividad podría ser significativo. “Estas restricciones aumentarán el costo del suelo para los pequeños desarrollos, mientras que los grandes proyectos, dirigidos a un nicho de lujo, no podrán compensar la caída general de la actividad ni resolver el déficit de viviendas habitables”, analizó Levrio.

Costos en alza

El mercado también enfrenta presiones desde los costos de construcción, que experimentaron incrementos significativos durante el último año. Hoy construir vale un 145% más que en noviembre de 2023. Según Alianza Urbana, el costo promedio parte desde USD 1.500 por metro cuadrado.

Aunque algunos materiales se ajustaron a niveles históricos, rubros como carpinterías de aluminio, vidrios y sanitarios todavía superan en un 100% sus valores históricos en dólares. “Esto ocurre porque ciertos sectores mantienen posiciones monopólicas y están protegidos del comercio exterior, limitan la competencia y la disponibilidad de productos más accesibles”, explicó Levrio.

Según datos de la Asociación de Fabricación de Cemento Portland (AFCP), en noviembre último las ventas acumuladas alcanzaron 7.906.207 toneladas de cemento, una disminución respecto a las 11.740.833 toneladas registradas en el mismo período de 2023. Este descenso representa una contracción del 25,2% interanual.

En comparación con años anteriores, las cifras actuales son más bajas. En octubre de 2020, se despacharon 1.085.354 toneladas, y en el mismo mes de 2019, la cifra fue de 958.950 toneladas. Estos números superan las 907.421 toneladas registradas en octubre de 2024.

Damián Altgelt, director ejecutivo de la AFCP, expresó que el sector cementero está por cerrar un año complicado. Sin embargo, hay esperanzas de que las medidas de ordenamiento macroeconómico implementadas por el gobierno puedan revertir esta tendencia y recuperar los niveles de actividad.

A pesar de la situación actual, el sector mostró cierta estabilidad en los últimos cuatro meses, con ventas en torno a las 900.000 toneladas, “lo que representa una mejora respecto a los primeros meses, cuando las cifras fueron significativamente más bajas, alcanzan mínimos de 639.095 y 689.283 toneladas en marzo y febrero, respectivamente”, informó Altgelt.

Expectativas

Analistas y cámaras empresariales identifican posibles salidas para enfrentar la crisis.

Desde el plano económico, proponen consolidar la estabilidad macroeconómica y promover herramientas de financiamiento para la demanda. Esto permitiría ajustar los precios de mercado a los nuevos costos de construcción, lo que facilitará la reactivación de proyectos.

En términos regulatorios, recomiendan evitar restricciones al suelo edificable y fomentar la inversión. Levrio amplió: “Sería aconsejable equiparar el tratamiento impositivo de la inversión inmobiliaria con el de la inversión financiera, que actualmente goza de mayores beneficios fiscales”.

Aunque hay indicios de recuperación, como el leve aumento en las hipotecas divisibles -una herramienta que permitiría adquirir unidades en pozo si el Congreso la instrumenta en 2025 y los bancos ofrecen financiamiento a desarrolladores y usuarios finales- y un repunte en las escrituras, el panorama general sigue marcado por la incertidumbre.

El blanqueo y lo de las hipotecas divisibles podrían marcar un punto de inflexión y que 2025 sea un año de recuperación.

Alejandro Bennazar, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y actual presidente global del Instituto de Negocios, Innovación y Tecnología Inmobiliaria (Rebiti), concluyó que el sector espera esta clase de innovaciones: “El hecho de generar activos físicos y, en ese mismo instante, poder disponerlos en el mercado de compradores representa un beneficio significativo para todas las partes”.