Entre 2001 y 2010, los censos nacionales midieron el real impacto y retroceso en el acceso a la vivienda propia. La brecha entre nuevas familias y viviendas construidas se agranda cada vez más. Entre Ríos tiene hoy 50.000 familias en lista de espera del IAPV y el nivel de construcción actual no alcanza a cubrir la demanda en el corto plazo. Un informe especial del programa Cuestión de Fondo (Canal 9 Litoral), analiza esta realidad que afecta a un número importante de entrerrianos. 

Con la postergación del Censo 2020 habrá que esperar hasta el 2022 para conocer con exactitud qué tendencia tuvo esta problemática en la última década, pero todos los involucrados reconocen que la problemática se agravó con el paso de los años.

Para los sectores medio y medio-bajo el acceso a la vivienda propia es hoy una ilusión inalcanzable. Hace tres décadas o más, cualquier trabajador con ingresos formales podía –no sin esfuerzo-adquirir su lote y construir su casa. Hoy eso resulta prácticamente imposible, aún con dos o tres ingresos en el grupo familiar.

En los últimos 20 años, la tasa de propiedad privada cayó entre el 5% y el 7%, mientras que casi se duplicó la cantidad de personas que alquilan o mantienen una ocupación ilegal o precaria.

Hace 10 años, el Censo Nacional relevó que en Entre Ríos había más de 400.000 personas que habitan en viviendas que no son propias. En una población estimada por entonces en 1.200.000 habitantes y 375.121 hogares, eran propietarias de vivienda y terreno, 247.360 familias. El resto solo eran dueños de la vivienda, con tenencia irregular del lote (17.800), 48.700 familias eran inquilinas, ocupantes por préstamo (21.900), ocupante por relación de dependencia (9.500) y en otra situación irregular, había casi 12.000 familias. Es decir, cerca del 30% de la población estaba excluida del derecho a una vivienda digna.

Esta situación es más grave aún en los grandes conglomerados urbanos, que soportaron la mayor migración interna, las condiciones de hacinamiento y vulnerabilidad son mayores en los estratos bajos, y donde el negocio inmobiliario hace más privativo el acceso a la vivienda de los sectores medio y medio-bajo.

50.000 familias entrerrianas a la espera de vivienda

El presidente del Instituto Autárquico de Planeamiento y Vivienda (IAPV), Marcelo Bisogni, comentó ante Cuestión de Fondo que “hoy el Instituto de Vivienda cuenta con un registro donde todas las familias entrerrianas se pueden inscribir. Es una simple declaración jurada que pueden completar ingresando a la página www.iapv.gov.ar y eso los habilita a los sorteos. Hoy estamos por encima de 50.000 familias inscriptas en los registros del IAPV, algunas están habilitadas y otras no, pero todo el mundo se puede inscribir”. No obstante, para una población estimada de 1.385.961 habitantes, es un número bajo. 

“Este registro funciona hace cinco años y en ese tiempo se ha visto variación, porque cada vez que se lleva adelante un sorteo y la gente ve que la provincia está financiando viviendas se inscriben más familias en cada localidad”, reconoció el funcionario.

El funcionario puntualizó que “hoy hay 979 viviendas en ejecución, son 36 obras en 32 localidades. Esto es con el Programa Primero Tu Casa, financiado en un 100% por fondos provinciales” y explicó que “en años anteriores, cuando la provincia recibía fondos del gobierno nacional la capacidad de construcción en Entre Ríos –esto significa los obreros de la construcción, corralones, empresas, la industria que fabrica ladrillos, cemento, chapas, aberturas- alcanzaba las 4.000 viviendas, que entendemos que es el número para el año que viene”.

Agregó que “ya con fondos nacionales del programa Casa Propia Construir Futuro, se hicieron varios llamados a licitación como en La Criolla (Departamento Concordia) por 30 viviendas, Rosario del Tala por 70 viviendas, en Diamante”. “Es un trabajo en conjunto donde el municipio aporta el terreno con la factibilidad de los servicios, la provincia financia la obra de infraestructura dentro del barrio y Nación financiará la construcción de la vivienda. En el caso del programa Primero Tu Casa financiado por la provincia el municipio hace el aporte del terreno y el IAPV financia la infraestructura y la vivienda”, comparó.

También anunció que “la decisión del gobernador es seguir trabajando con el programa Primero Tu Casa en Juntas de Gobierno y comunas, es decir en localidades más pequeñas donde también nos encontramos con la situación de los terrenos que debe aportar el municipio. En el caso de localidades de mayor densidad poblacional los municipios están en condiciones de comprar terrenos, y ya lo están haciendo; por otro lado, para las Juntas de Gobierno y comunas este año por ley se capitalizó en 50 millones de pesos la Compañía Entrerriana de Tierras que llevará adelante la compra de lotes en estas pequeñas localidades rurales para continuar con el programa Primero Tu Casa”.

Reconoció en este contexto que “el tema de los terrenos es una complicación porque lo deben hacer los municipios, hay algunos que han avanzado más con Bancos de Tierra y otros que están invirtiendo en la compra de lotes, pero después hay que llevar los servicios de agua, cloaca, energía eléctrica para lo cual también la provincia firmó un convenio marco con el Ente Nacional de Obras Hídricas y Saneamiento (Enohsa) para efectuarlos”.

Asimismo, admitió que siempre la demanda de viviendas es muchísimo mayor que la oferta de la provincia. “Y si tenemos los cuatro años que Nación deja de enviar fondos, ahí la brecha se hizo más amplia entre la oferta y la demanda porque veníamos con una continuidad con fondos nacionales y recién después de 25 años la provincia creó este programa con financiamiento nacional”, explicitó.

“En 2010 la cantidad de viviendas construidas por el IAPV fue de 2.341 y 154 mejoramientos. En total desde 2010 y hasta el 2021, hay 11.563 viviendas construidas y 2.304 mejoramientos, que son créditos que también otorgaba el IAPV en su momento para la construcción de viviendas de aquellas familias que presentaban su terreno propio o para mejoramiento, ampliación o refacción”, aseveró.

“El último sorteo de esto por 400 créditos personales estamos ejecutando 113 créditos porque las familias no cumplieron con toda la documentación como mensuras o escrituras, y además porque la Nación a través de los créditos de Procrear está dando la posibilidad de créditos, hoy hay más de 1000 familias entrerrianas que este año han sido sorteadas y están construyendo su vivienda a través de ese crédito procrear que financia el Ministerio de Hábitat de la Nación”, precisó.   

Informe oficial

Según un informe elaborado por el Instituto Autárquico Provincial de la Vivienda (IAPV) sobre la política del gobierno entrerriano en materia de viviendas, que se presentó ante la Legislatura por pedido del diputado Eduardo Solari (Cambiemos-Paraná):

- Desde 2011 a mediados de 2021 (más de 10 años) el promedio anual de viviendas recibidas por familias entrerrianas no llega a 1.000 (exactamente, 979).

- El año en que se entregó mayor cantidad de viviendas fue 2016 (1.526 unidades), seguido de 2018 (1.514 casa). Todas las casas/departamentos construidos en la provincia con fondos nacionales (FONAVI) se diagraman, gestionan, licitan y construyen a través del IAPV de forma directa o articulando con municipios o sindicatos.

- Entre Ríos no construyó vivienda social con fondos propios entre 2011 y 2017. Esto cambió en 2018 con la creación del Programa "Primero Tu Casa" (Res. IAPV 502/18).

- En base a la información oficial existen aproximadamente 50.000 familias anotadas. Con menos de 1000 soluciones habitacionales por año, la provincia necesitaría más de 50 años para atender los requerimientos, sin tener en cuenta las nuevas solicitudes que se sumarán en los próximos años y a quienes viven en absoluta precariedad, que no se inscriben en el Instituto.

El mercado inmobiliario

Por otra parte, con 30 años en el rubro inmobiliario, Saúl Hojman, analizó que “el déficit habitacional se da porque no hay inversión en infraestructura de viviendas; no hay inversión en infraestructura de viviendas porque no hay créditos, y no hay crédito porque la moneda es inestable”. “En un país con estabilidad económica uno toma un crédito a 40 o 50 años, el que te presta gana plata, el que construyó gana plata y uno vive cómodo pagando un crédito. Creo que el problema es estructural, no es de la industria ni de los desarrolladores ni es un problema de los gobiernos, aunque relativamente es de los gobiernos en la medida en que permitimos que esta inflación siga estando”, graficó ante Cuestión de Fondo.

Consultado por los inicios del problema, planteó: “Nosotros tenemos 30 años en el negocio inmobiliario y que yo recuerde, el problema subsiste desde siempre, porque es un país con poca estabilidad monetaria entonces la inflación liquida las posibilidades de crédito”.

“Siempre la demanda es mayor que la oferta, ocurre que se ha ido desplazando la demanda de acuerdo a las posibilidades de lo que se puede hacer: alguien que alquilaba un departamento de dos dormitorios, hoy alquila uno de un dormitorio; alguien que alquilaba de tres, hoy alquila de dos; los chicos que se independizaban a una determinada edad, hoy lo hacen 10 después; el papá que traía un estudiante a vivir a Paraná hoy busca un punto más lejano. La capacidad económica ha bajado”, explicó.

Además, afirmó que “para alquilar se ha adaptado la demanda a la oferta y está medianamente equilibrado aunque faltan viviendas, y no hay viviendas en oferta o nuevas construcciones precisamente porque el inversor se ha retraído un poco en la compra por este proceso de inflación. De todos modos, creo que este proceso en algún momento se va a revertir y hoy lo que está ocurriendo se tiene que resolver”.

Respecto de las implicancias de la ley de alquileres, Hojman consideró que “perjudicó por igual a inquilinos y propietarios, es un mamotreto que en cualquier momento se tendrá que rever en el Congreso porque es imposible cumplirla”.

“La intervención del Estado en la libre contratación de alquileres –aunque reconozco que el más débil es el inquilino- nunca dio buenos resultados, salieron unidades del mercado, mucha gente opta por dejar su propiedad guardada o venderla, pero este tipo de inversión no le sirvió a nadie. El último año el ajuste de la ley fue del 50%, qué ingreso de un trabajador fue del 50% en el último año”, se preguntó, y analizó que “con esto se perjudicó al trabajador y al propietario porque genera una serie de trabas y de reglas burocráticas que lo único que hacen es intervenir en la libre contratación. Los alquileres en general tenían casi un mercado perfecto, porque había muchos oferentes y muchos demandantes, y el valor se iba formando en ese contexto”.

En este contexto, planteó que “esto está haciendo que a mucha gente se le haga muy difícil alquilar” y comentó que “incluso hay gente que considerando la situación, pacta con el propietario un precio un poco inferior a lo que realmente marca la ley, pero es una medida de solidaridad”.

En cuanto a las posibles soluciones de la problemática, aseveró que “si el Estado hoy volcara un porcentaje de su presupuesto para generar viviendas, subvencionando créditos, la situación sería otra. Los UVA eran subvencionados pero no hubo forma de sostenerlos porque la inflación les pasó por encima y perdieron todos”.  Además, sostuvo que “los proyectos como las torres Procrear de calle Ejército son una solución para la clase media, para el chico que empieza. Es un proyecto magnífico que todos los países tienen pero si quisieran construirlas hoy en Argentina no podrían financiarlas”.  

Por último, consultado por la perspectiva a futuro, indicó que “eso depende de las condiciones políticas que el país le dé a los inversores, a los asalariados; pero hoy con las condiciones de inseguridad que tiene el país, políticamente no sabemos qué va a ocurrir”. 

El punto de vista de la construcción 

El titular en Entre Ríos de la Unión de Obreros de la Construcción de la República Argentina (UOCRA), Walter Doronzoro, confirmó a Cuestión de Fondo la problemática y mencionó que “en este momento, donde se ve un crecimiento de la inversión tanto en obra pública como privada, crece también el número de trabajadores registrados en la construcción”. Como ejemplo, indicó que “durante la pandemia en 2020 había casi 4.900 trabajadores registrados en Entre Ríos, mientras a esta altura de 2021 ya hay más de 6.500, pero en 2015 eran más de 11.500 y ese número se mantuvo hasta 2016 o 2017 donde comenzó a caer”.

A nivel nacional, esos números trepan a más de 420.000 trabajadores registrados en 2015 y una caída a 365.000 en este año.

“Esto tiene que con la falta de políticas de Estado para solucionar el problema y también a la cuestión de la inflación que frena la inversión inmobiliaria”, describió.

Analizó que “es cierto que existe un déficit habitacional, pero es el Estado quien debe cubrirlo y en eso la provincia de Entre Ríos desde hace algunos años invierte recursos propios. Sucede que el gobierno nacional anterior no construyó una sola vivienda y hoy eso está cambiando con diversos programas como el Procrear.

“El déficit habitacional es un problema desde siempre en Argentina y eso también se debe al crecimiento poblacional, lo que hace también que crezcan los asentamientos y los barrios vulnerables. Para esto hace falta planificación, inversión y que la política solucione estos problemas de la gente”, concluyó.

Los altos costos de un lote y de la construcción

Según el Colegio Profesional de Agrimensores, Ingenieros y Profesiones afines (Copaipa), al mes de agosto de 2021 construir una vivienda tipo FONAVI de 44 m2 tuvo un costo de 75.570,02 pesos por m2, lo que da un total de 3.325.080,71 pesos. En tanto, la construcción de una casa de dos plantas de 249 m2, tuvo un costo de 71.395,38 pesos por m2, totalizando 17.777.449,58 pesos.

En la comparación,

Agosto de 2020: Vivienda tipo FONAVI de 44 m2: $44.847,59 por m2 – Total: $1.973.294,01

                            Vivienda de dos plantas de 249 m2:$44.786,94 por m2 – Total: $11.151.947,50

Agosto de 2015: Vivienda tipo FONAVI de 44 m2: $8.016,94 por m2 – Total: $352.745,16

                              Vivienda de dos plantas de 249 m2: $8.466,25 por m2 – Total: $2.108.097,03

Agosto de 2010: Vivienda tipo FONAVI de 44 m2: $2.217,68 por m2 – Total: $97.578,04

                              Vivienda de dos plantas de 249 m2: $2.286,31 por m2- Total: $569.290,63

Es evidente que, comparados con los salarios promedio, se trata de valores inalcanzables, en tiempos de incertidumbre y falta de financiamiento.

En cuanto a los lotes, dentro de bulevares de Paraná, en lugares céntricos o la zona del Parque Urquiza, los lotes que se venden están destinados principalmente a construir edificios y allí el valor del terreno se calcula de acuerdo a los metros de construcción que se puedan efectuar.

En líneas generales en el resto de la ciudad un lote de 10x30, entre 90.000 y 100-110mil dólares.  Aunque se pueden encontrar algunos más baratos, por ejemplo de 80.000 dólares en la zona de ensanche de calle Racedo.

Conclusiones

La falta de crédito hipotecario ha sido casi permanente a lo largo de la última década. Dentro de la imposibilidad histórica de acceder a empréstitos por parte de los bancos solo hubo algunas pocas propuestas como las formalizadas a través del Procrear, hasta 2015, o los créditos UVA, entre 2016 y 2018.

Esta realidad deja al descubierto la falta de políticas públicas en materia habitacional. El contrapunto de esa situación es el incremento de las ocupaciones precarias, acentuadas por el contexto de pobreza que se vive especialmente en Paraná, Diamante, Concordia, Victoria, Santa Elena.

Pasa el tiempo y más se agrava la dificultad para acceder a la casa propia, que solo puede ser solucionada con estrategias para viabilizar la construcción y el financiamiento que perduren en el largo plazo.

En este contexto, las políticas gubernamentales deben afrontar diversas medidas como la posibilidad de urbanizar loteos fiscales de los distintos niveles del Estado, la facilitación de acceso al crédito hipotecario, o el impulso a planes de viviendas de magnitud acorde a la demanda existente.

Para que la vivienda digna y propia deje de ser otra necesidad básica insatisfecha, hay que pensar también en el derecho a la propiedad de quienes hoy no la tienen.